¿Su Administrador tiene desatendida la Comunidad?, ¿no atiende las llamadas?, ¿no consiguen comunicarse con él?. Lo que puede parecer algo extremo o inusual, son algunos de los motivos principales por los que una Comunidad de Propietarios pueden encontrarse con la tesitura de preguntarse cómo cambiar de Administrador de Fincas.
Cómo cambiar de Administrador de Fincas
Como comentamos, pueden ser estos u otros los motivos que puede llevar a una Comunidad de Propietaria a realizar un cambio de Administrador.
¿Pero por donde empezar?, ¿Cómo cambiar a un administrador de una comunidad?, ¿Se puede cambiar esto en cualquier momento?, ¿Cuántos vecinos deben estar de acuerdo?.
Las dudas entre los propietarios de cual debería ser el primer paso cuando informalmente tienen decidido el cese del Administrador de Fincas, es contemplar lo que dice la Ley.
El momento clave de la renovación del Administrador de la Fincas será en la Junta Ordinaria que según lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal se debe realizar al menos una vez al año.
Si bien esta disposición no contempla las renovaciones de cargos, el artículo 13. 7 de la LPH establece que la designación de los órganos de gestión se llevará a cabo durante un período de un año, a menos que el estatuto de la Comunidad disponga lo contrario. .
Por lo tanto, uno de los puntos del orden del día de las Juntas Ordinarias es la renovación de cargos de los cuales el administrador puede ser cambiado o renovado por otro año.
En supuesto que no se haya llevado a efecto la destitución del Administrador en dicha Junta Ordinaria, cabe la posible de realizarlo en otra Junta, pues en el mismo artículo se recoge que «las personas designadas pueden ser destituidas de sus cargos antes de que expire el mandato con el consentimiento de la Asamblea de Propietarios convocado durante una sesión extraordinaria. »
Por tanto será el Presidente el que convoque Junta Extraordinaria o de no ser así el que lo solicite, que lo haga un cuarto de los propietarios o que varios de ellos representan al menos el 25% de los coeficientes de participación.
Si se toma la decisión de cambiar al administrador antes de que termine su año de mandato, existe la posibilidad que la Comunidad tenga que compensarlo con la pérdida con la cantidad correspondiente a los meses restantes para completar el año del cargo como Administrador-Secretario, si bien de no existir contrato por medio que así lo estipule, algo poco usual o no sea debido a una causa justa y demostrable, lo normal es que no se tenga que realizar indemnización alguna.
Al ser una situación que llega a resultar violenta, el Administrador cesado en ocasiones exige que se le tendrá que indemnizar, ya que en ocasiones no se considera que su gestión ha sido de impericia o de mala profesionalidad, si bien en otros casos nos podríamos plantear lo contrario:
¿Debería el Administrador cesado indemnizar a la Comunidad de Propietarios?. Pues bien, en estos casos nos declinamos por esta segunda opción.
Lo habitual es que el cese sea objetivo y en caso de no serlo se deberá discernir en los tribunales en el que se debería demostrar que la desconfianza en la gestión o la insatisfacción más o menos generalizada no es el único motivo, sino en hechos tales como las obligaciones de cumplimiento, deberes o negligencia profesional que causan un daño o un perjuicio a la comunidad.
Si se toma la decisión de cambiar al Administrador en una Junta Ordinaria o Extraordinaria, el acuerdo deberá ser adoptado por mayoría simple de los propietarios y representados que a su vez representes mayoría de coeficientes como se contempla en el artículo 17. 7 de la LPH.
Cómo cambiar de Administrador de Fincas no es una cuestión fácil para una Comunidad de Propietarios, son muchas la dudas que le surgen y la inseguridad de que estarán obrando en consecuencia.
Cuando una Comunidad de Propietarios decide cesar al Administrador, normalmente es porque consideran que no ejerce sus funciones adecuadamente y desean mejorar servicios, si bien no quede duda que no siempre es lo procedente y que corresponda.
Es algo que el Administrador cesado puede considerar injusto y que puede que haya trabajado por defender los intereses de la Comunidad con el mayor de los esfuerzos y es que a veces lo es, no cabe duda que en ocasiones esto ocurre y los propietarios simplemente desean cambiar porque consideran necesario que el Administrador no se acomode y no tener la consideración que un profesional merece.
De una manera u otra, si cesan a su Administrador, lo menos acertado será prescindir de él y que sean los propios propietarios los que se ocupen de los por menores de la Comunidad, siendo la elección de un nuevo Administrador recomendado por otras Comunidades de Propietarios lo más adecuado.
Cómo cambiar de Administrador de Fincas es algo que en la práctica le puede guiar el nuevo Administrador que hayan elegido.
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