Cuando llega el momento de vender una propiedad, creemos serán pocos los documentos necesarios para vender una vivienda. Es una tarea ardua y hay muchos documentos que tendremos que tener en cuenta y dedicar algo de tiempo para buscar y ordenar adecuadamente los mismos.
El comprador le requerirá esta información, por lo que tendremos que relacionar en un checklist todo lo que nos van a solicitar, tanto el banco si hay hipoteca por medio, como la administración para los documentos que a ellos les corresponde entregar a nuestra solicitud.
Es obligatorio que la parte vendedora proporcione el CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA, que un informe realizado por un técnico cualificado referente a las características de eficiencia energética de una propiedad.
También se le pedirá al vendedor el recibo de la última anualidad del IMPUESTO BIENES INMUEBLES (IBI) en el momento de ir al notario para formalizar la venta.
En muchas ocasiones, el comprador querrá saber si la casa ha estado sujeta a cambios o reformas. Y esta es la razón por la que podría solicitar los planos de las instalaciones y la información sobre los trabajos que ya se han realizado.
Otro documento que si bien no es obligatorio, se lo solicitarán en la Notaría, es el CERTIFICADO DE PAGOS AL DÍA que acredita estar al corriente de los pagos y que eximirá de cualquier pago que se le pudiera reclamar al nuevo propietario al respecto, porque se podría haber negociado ya estos impagos en el precio de la compraventa de la vivienda.
A tener en cuenta respecto a lo anterior, que el comprador responderá de los gastos adeudados hasta el límite de los que sean imputables a la parte vencida de la anualidad en que se realice la adquisición y a los tres años anteriores.
Si la vivienda fue de PROTECCIÓN OFICIAL (VPO) aunque hayan pasado los plazos de dicha calificación, algunos bancos exigen la autorización de venta de la vivienda, por lo cual se deberá solicitar en la Comunidad Autónoma correspondiente dicho certificado.
También tendrá que solicitar el vendedor la NOTA SIMPLE de la propiedad para entregársela al comprador y al menos ver quien es el titular y las cargas que sobre la misma constan, como podría ser la hipoteca u embargos.
REFERENCIA CATASTRAL que podrá sacar copia impresa consultada la Sede de Catastro Virtual en internet para formar parte de la documentación sobre la compra venta de la propiedad.
TÍTULO DE PROPIEDAD PREVIO que le solicitará el banco si hay hipoteca, correspondiendo a la primera copia firmada y sellada original de la escritura de compra venta de la vivienda.
En caso de extraviarse este título de propiedad se deberá tramitar una segunda copia judicialmente y registrarla para anular la primera.
El protocolo del escribano permanece bajo su responsabilidad y en caso de fallecer se archiva en un registro especial de la asociación de escribanos.
En cuanto a si son igual de válidas las dos, Si lo son pero para diferentes motivos.
La escritura no puede servir de título de propiedad. (En principio está redactada en un libro de protocolos donde se registran todas escrituras que hace el escribano durante el año de la misma.
Además no tiene validez de PRIMERA COPIA porque esta es una copia expedida a los efectos de servir como título.
El título de propiedad nunca puede servir como escritura porque no es el original y no forma parte del protocolo del escribano.
Si se necesitara hacer una segunda copia solo se puede hacer de la escritura misma y no de otra copia.
Vivienda particular, promotor o sobre plano
También a tener en cuenta debes saber que una vez transmitida la propiedad, las cargas también se transmiten. Los pasos que debes seguir dependen de si es la vivienda es de segunda mano, nueva o sobre plano.
Es conveniente estar bien aconsejado en la mayor inversión para la mayoría de los ciudadanos. Por eso es recomendable hacer la compra a través de un abogado o un asesor inmobiliario. Pero si se decide hacerlo sin intermediados, debe tener en cuenta una serie de precauciones:
Si la vivienda es de un particular:
- Solicita al vendedor el número de registro de la propiedad del piso y de la finca registral. Esto se hace para identificar a los titulares y no llevarnos sorpresas después.
- Comprueba si la vivienda tiene carga hipotecaria o algún otro tipo de carga o embargos.
- Para saber todos estos datos basta con pedir una Nota Simple en la Oficina del Registro de la Propiedad o a través de internet en la web de este organismo.
- Otra de las comprobaciones que hay que hacer es averiguar si la vivienda está al corriente de los pagos de las cuotas de la comunidad o derramas que pudieran existir. Para ello, debemos contactar con el Administrador o en su defecto con el presidente de la Comunidad de Propietarios y que nos emita un certificado de estar al corriente en el pago.
- También hay que acudir al Ayuntamiento de nuestra ciudad para comprobar que el vendedor está al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o tasa de basura, si existe ese impuesto municipal.
- Solicita al vendedor el certificado energético porque sin este documento el notario no aceptará la firma de las escrituras de la compraventa.
Si la vivienda es de un promotor:
- Es necesario que el proyecto técnico esté aprobado y contar con la licencia de edificación, con la cédula urbanística y el certificado del Registro de la Propiedad.
- Y si compras sobre plano, pide la póliza de aval por las cantidades entregadas a cuenta.
- Y cuando te entreguen la vivienda: comprueba algunas cuestiones como que el inmueble tenga la División Horizontal, Estatutos de la Comunidad de Propietarios o Seguro Decenal…
Si compras una vivienda sobre plano, ¿qué papeles debes solicitar?
La normativa es bastante exhaustiva para evitar sustos. De hecho, el ordenamiento jurídico español exige una serie de documentos que certifican la completa legalidad de una vivienda. Antes de comprar asegúrate de que el promotor tenga:
- Licencia de obras y certificación del técnico sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el Ayuntamiento.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación
- Exige al promotor un Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad, sus datos de inscripción, los administradores y/o apoderados, el domicilio social, el NIF.
- Además, debe tener la siguiente documentación para el cliente:
- Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma.
- Descripción de la vivienda con su superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios…
- Memoria de calidades.
- Precio total de la venta más el IVA donde se especifique todo lo que incluye: garaje, trastero… Y la forma de pago.
- Y que las cantidades entregadas estén avaladas.
Los impuestos a pagar según la Comunidad Autónoma donde compres una casa
Documentos necesarios para vender una vivienda
Si. Hay más, hay más:
CAPITULACIONES MATRIMONIALES a los compradores el banco les solicitará un certificado de si están en régimen de gananciales o separación de bienes.
VALOR MÍNIMO DE MERCADO. Más documentación que solicita el banco. En este caso habrá que solicitar a la Comunidad Autónoma el modelo correspondiente que podrás sacar por Internet en la sección de trámites virtuales. Si se desea, se puede pasar posteriormente por la Comunidad Autónoma y lo sellan.
OTRAS RECOMENDACIONES COMPRA VENTA DE VIVIENDA
Además de los documentos necesarios para vender una vivienda, en la práctica hay otros asuntos que se tienen que tener en cuenta como podrían ser:
Con respecto al pago de gastos del ejercicio o un periodo, como podría ser la cuota ordinaria de la comunidad, deberán contemplarlo antes para tenerlo resuelto y no caer en mal entendidos, pues se da el caso de en una compraventa realizada a mitad de mes, los haya sobre a quien le corresponde hacerlo, al igual ocurre con el IBI.
En la notaria le preguntarán si hay gastos que se realicen según contempla la Ley o si se han establecido de mutuo acuerdo.
El comprador también puede pedir al vendedor que el certificado incluya pagos aprobados y pendientes en el CERTIFICADO DE PAGOS AL DÍA. Dado que de acuerdo con la ley, el pago de los derramas por mejoras corresponde a la persona que es propietario en el momento en que vencen, por lo que el nuevo propietario adquirirá los compromisos.
El comprador también puede solicitar los ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (si estos no se han inscrito en el Registro de la Propiedad no será de obligado cumplimiento a los nuevos compradores). Y también las NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR de la Comunidad si las hubiere.
Finalmente, también puede solicitar el Certificado de INFORME DE EVALUACIÓN DEL EDIFICIO (IEE), por si lo hubiere, donde se requiere para edificios de más de 50 años o para aquellos que a partir de 35 aproximadamente puedan tenerlo por ser necesario en caso de solicitud de subvenciones. Así podrá verificar si están en buenas condiciones, tienen deficiencias o están pendientes de realizar cualquier trabajo de rehabilitación.
Y con seguridad no le habremos relacionado todos estos documentos necesarios para vender una vivienda, pues en ocasiones la compra venta se realiza de una adjudicación por herencia o existen otras situaciones que amplían los trámites y gestiones a realizar.
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