La inversión residencial se consolida por su bajo riesgo. El rendimiento bruto de los pisos-alquiler más plusvalía a un año- registró su mejor año desde el ‘boom’ inmobiliario.
Rentabilidad récord de la vivienda en 2015
A medida que se consolida la recuperación del mercado residencial, la vivienda se consolida como inversión atractiva. Comprar un inmueble para luego ponerlo en el mercado del alquiler es, hoy por hoy, una operación con una elevada rentabilidad y bajo riesgo.
Es decir, la opción preferida de los inversores a largo plazo. No en vano, la vivienda cerró el año 2015 con una rentabilidad media del 8,8%, la cifra anual más alta desde 2006, según los datos del Banco de España.
El organismo que gobierna Luis María Linde tiene en cuenta no sólo el rendimiento bruto del alquiler (4,6%, en diciembre del año pasado), sino, también, la plusvalía a 12 meses, que añade 4,2 puntos porcentuales adicionales. De ahí que multitud de pequeños y medianos inversores se hayan fijado en el mercado residencial como refugio ante la escasa rentabilidad de otras inversiones. El rendimiento de la vivienda es seis veces superior al 1,44% que ofrece la deuda pública a 10 años, y 22 veces mayor que el 0,4% que rentan los depósitos. Entretanto, el rendimiento del Ibex 35 es negativo (-24,3% en febrero, según el Banco de España).
El 8,8% es la mayor rentabilidad, a final de año, desde el 17,7% de 2006. Ni siquiera en 2007, el año del pico de la burbuja, se registró un dato mayor (entonces fue del 8,6%). Desde 2008 a 2013 la rentabilidad fue siempre negativa, y 2014 cerró con un 6,4%, 2,4 puntos menos que el año siguiente.
Los pisos rentan ya seis veces más que la deuda pública y 22 veces más que los depósitos bancarios
«Es un dato muy bueno que confirma el cambio de tendencia del mercado residencial, iniciado en 2014», apunta Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). «La conjunción de la evolución positiva del precio de la vivienda y la tendencia de las rentas del alquiler han dado como resultado una rentabilidad muy elevada que confirma la estabilización del mercado y que pone en un lugar relevante a la vivienda frente a otros activos de inversión, destacando por una muy buena relación del binomio rentabilidad-riesgo», agrega Gil. Eso sí, si bien «este indicador confirma la cada vez más sólida estabilización del mercado», ello «no se debe confundir con una situación de crecimiento abrupto», alerta el presidente de FEI.
«El dato del Banco de España va en la línea con la plusvalía que están registrando las Socimis, por tanto me parece coherente», apunta José Luis Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital. «Todos somos testigos de la revalorización de la vivienda en las grandes ciudades. Al tiempo, la rentabilidad por alquiler está en un nivel sano. Podría aumentar, pero no creo que mucho, porque los salarios no van a subir mucho», añade.
Como advertía Gil, actualmente se vive un impasse de alta rentabilidad y bajo riesgo, algo muy poco común. Por ello, los expertos recomiendan invertir en viviendas bien localizadas y con una demanda elevada. Las zonas principales y la periferia del centro de las grandes ciudades son las mejores para comprar un inmueble y sacarlo después al alquiler. Las mejores opciones son pisos de menos de 80 metros cuadrados y una o dos habitaciones, ya que son los que tienen una mayor ratio de renta por arrendamiento por cada metro cuadrado.
Además, el precio de los alquileres está subiendo. Los arrendamientos se encarecieron en 2015 en todas las comunidades, a excepción del País Vasco, en la que bajó un 0,3%, según Fotocasa. Es la primera vez que el precio del alquiler se incrementa en 16 comunidades desde que se creó, hace nueve años, esta estadística, que es la que usa el Banco de España a falta de fuentes oficiales.
El precio del alquiler sube en toda España y la vivienda en propiedad se encarecerá un 5%
Además, la variación anual del precio del alquiler fue del 3,6%, la más alta que se ha registrado en todo el histórico del índice. «Cada vez más gente alquila no sólo porque no pueden acceder a la compra de una casa, sino también porque se ha producido un cambio de mentalidad a favor del alquiler», apunta Beatriz Toribio, responsable del departamento de Estudios del portal inmobiliario.
Rentabilidad neta
Por otro lado, cabe destacar que la rentabilidad neta -sumada la plusvalía- de la vivienda en España es del 5,2%, según el Instituto de Práctica Empresarial. Ésta se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros al año, tiene una rentabilidad del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta, del 7%.
Cabe destacar que la expectativa de subida de precios será cercana al 5% en 2016.
Artículo: Rentabilidad récord de la vivienda en 2015
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